Budowa domu na raty bez banku jest coraz popularniejsza wśród osób obawiających się problemów związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego lub nieposiadających zdolności kredytowej. Raty prywatne są transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości na raty zawartą między dwoma osobami prywatnymi bez uczestnictwa banku. Dochodzi tutaj do podpisania umowy w postaci aktu notarialnego, w której określa się reguły transakcji, a co najistotniejsze wpłacenie całej kwoty z góry nie jest w tym przypadku konieczne. Jakie są korzyści z takiego rozwiązania i jakie wymagania trzeba spełnić, aby doszło do ostatecznego porozumienia sprzedającego z kupującym?
O czym należy pamiętać przy budowie domu na raty bez banku?
Najlepiej, aby sprzedający dokonał zapłaty już w trakcie podpisywania aktu notarialnego, lecz dopuszcza się także inną możliwość. Możliwe jest np. ustalenie przez strony, że płatność będzie się odbywać w częściach, czyli nastąpi jej “rozłożenie na raty” (oprocentowane lub nieoprocentowane). Zazwyczaj jednak sprzedający chce, aby kupujący zapłacił z góry chociaż część kwoty, lecz można się spokojnie dogadać w kwestii jej wysokości. Warto zaznaczyć, że ta forma w Polsce na tę chwilę cieszy się dość niską popularnością w porównaniu, chociażby do Stanów Zjednoczonych czy Kanady. Z czasem z pewnością także w naszym kraju ludzie będą decydować się na takie rozwiązanie.
W jakich sytuacjach szczególnie warto pomyśleć o budowie domu na raty bez banku?
Dla kupującego budowa domu na raty bez banku jest ciekawym rozwiązaniem, zwłaszcza w przypadku chęci natychmiastowego zamieszkania w tym budynku, bez konieczności odkładania przez długie lata i czasochłonnych starań o kredyt mieszkaniowy. Zazwyczaj nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem już w chwili zawarcia umowy u notariusza, a dopiero w dalszej kolejności przystępuje do spłacania poszczególnych rat. Strony mogą jednak zawrzeć porozumienie, że przekazanie budynku nastąpi np. po uregulowaniu połowy kwoty. W sytuacji rat notarialnych zdolność kredytowa jest bez znaczenia, więc z tego pomysłu mogą skorzystać osoby spotykające się z odmowami pożyczki ze strony banków. Warto zaznaczyć, że raty mogą być tak samo wysokie jak przy kredycie mieszkaniowym lub nawet wyższe, choć możliwe są pewne oszczędności.
Zawarcie takiej umowy wiąże się z korzyściami w formie braku konieczności zapłaty odsetek, a także pozostałych kosztów w związku z udzieleniem i spłacaniem kredytu. W dokumencie ustala się cenę sprzedaży, jaką kupujący będzie miał obowiązek zapłacić bez kosztów bankowych.
Jeśli chodzi o sprzedającego, to raty są mniej korzystne, gdyż pieniądze za zakup na jego konto wpływają dość wolno, a do tego transakcja wiąże się dla niego z większym ryzykiem w porównaniu do zwyczajnej sprzedaży za gotówkę lub kredytu. Sprzedaż nieruchomości na raty może być jednak być opłacalna w sytuacji, gdy znalezienie nabywcy sprawia sprzedającemu spore trudności, a zależy mu na jak najszybszym pozbyciu się nieruchomości. Na raty notarialne warto się także zdecydować, gdy sprzedający pragnie udzielić wsparcia kupującemu chcącemu zamieszkać we własnym lokum, gdyż np. jest to członek jego rodziny lub przyjaciel. Ponadto, korzyścią dla sprzedającego jest zapewne zaoszczędzenie czasu oczekiwania na otrzymanie kredytu bankowego. Wadą takiego rozwiązania może być z kolei ryzyko konieczności dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej, co akurat przemawia za kredytem z banku, który wiąże się z otrzymaniem ceny sprzedaży natychmiast po zawarciu umowy bezpośrednio od instytucji kredytującej.
Jakie informacje powinny być zawarte w umowie, jeśli chodzi o budowę domu na raty bez banku?
Aby umowa pomiędzy sprzedającym a kupującym mogła wejść w życie, muszą oni ją zawrzeć w obecności notariusza, tak jak w przypadku wszelkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Duże znaczenie ma to, że w sytuacji rat notarialnych, strony mają możliwość ustalenia reguł transakcji w absolutnie dowolny sposób. Możliwa jest, np. decyzja o dopisaniu nabywcy w księdze wieczystej nieruchomości jako współwłaściciel po 5 latach spłaty rat, a po uregulowaniu całej kwoty uczynieniu z niego jedynego właściciela budynku. Istnieje także możliwość innej ugody, chociażby przejścia całkowitej własności na nabywcę, gdy uiści konkretną sumę, co jest równoznaczne z większą swobodą w odróżnieniu do kupna za pośrednictwem banku.
Umowa na raty prywatne różni się od zwyczajnego porozumienia odnośnie sprzedaży jedynie określenie, w jaki sposób i kiedy ma dojść do zapłaty ceny sprzedaży, zabezpieczenie tej kwoty oraz uczulenie stron na to, że za pomocą umowy odbywa się przeniesienie własności (może to się stać bez zapłaty). Ostatniej kwestii może zabraknąć w treści podpisywanego dokumentu, jednak notariusz wyjaśni to ze szczegółami w trakcie rozmów. Podstawowe dokumenty, które muszą być zawarte w umowie to:
- dane stron transakcji
- wskazanie nieruchomości
- cena sprzedaży
- metoda zapłaty, wyszczególniając liczby i wysokości rat oraz terminy kolejnych płatności
- ustalenia odnośnie ewentualnego oprocentowania rat
- podanie konta bankowego do płatności
- ustanowienie hipoteki, aby zabezpieczyć interesy sprzedającego
- oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w razie niepłacenia razem z podaniem terminu, w którym sprzedający ma prawo skorzystać z tej możliwości
Choć zawarcie umowy jest możliwe bez 2 ostatnich elementów, to uwzględnia się je w praktycznie każdym dokumencie tego typu. Zapewniają one bowiem sprzedającemu ochronę przed niewypłacalnością kupującego w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości i opcję odzyskania funduszy w przypadku niewywiązania się z umowy przez nabywcę. W takiej sytuacji może on wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Ze względu na dobrowolne poddanie się kupującego egzekucji obejdzie się bez długiego procesu sądowego, gdyż dojdzie do niej natychmiastowo z udziałem komornika.
Co jeszcze trzeba mieć na uwadze przy budowie domu na raty bez banku?
Jeśli chodzi o kupującego, to istnieje ryzyko nagłego pogorszenia swojej sytuacji finansowej podczas spłaty, w związku z czym przed dokonaniem transakcji konieczna jest dogłębna analiza własnych możliwości finansowych i przygotowanie planu awaryjnego w przypadku zdarzeń losowych. Nabywca musi także pamiętać o dokładnym ustaleniu korzystnych dla siebie warunków spłaty, aby uniknąć zbytniego nadszarpnięcia domowego budżetu oraz przyszłych nieporozumień.
Dla sprzedającego największym zagrożeniem jest możliwość zaprzestania uiszczania opłat przez kupującego, dlatego przed zawarciem umowy należy sprawdzić wiarygodność drugiej stron, pamiętając również o odpowiednich zapisach w umowie zabezpieczających przed niewypłacalnością nabywcy.
Przy zawieraniu transakcji należy szczegółowo przemyśleć wszystkie wady i zalety takiego przedsięwzięcia, a w razie potrzeby skorzystać z pomocy notariusza, na którego doświadczeniu z pewnością warto polegać. Cały proces wiąże się z pewnym ryzykiem zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, lecz może przynieść również wiele korzyści. Osoby z problemami finansowymi oraz brakiem zdolności kredytowej powinny rozważyć budowę domu na raty bez banku, aby cieszyć się wymarzonym nowym miejscem zamieszkania.
