Budowa domu jednorodzinnego rozpoczyna nowy etap w życiu każdego inwestora. Duży wpływ na ostateczny wybór sposobu inwestycji mają koszty, ale liczy się również komfort, czas budowy i jakość efektu końcowego. Coraz większym zainteresowaniem cieszy się powierzanie tego przedsięwzięcia deweloperom oferującym kompleksową obsługę – począwszy od uzyskania niezbędnych pozwoleń, a kończąc oddaniem kluczy do gotowego budynku. Taki system współpracy zwalnia inwestora z angażowania się w techniczne i organizacyjne kwestie związane z całym procesem, lecz trzeba dokładnie przeanalizować propozycję oraz sprawdzić wiarygodność podmiotu, który ma odpowiadać za realizację inwestycji.
Cały proces budowy domu przez dewelopera jest oparty na przepisach ustawy deweloperskiej określającej obowiązki i zakres ochrony inwestora. Umożliwia to klientom korzystanie z wielu udogodnień, do jakich należą: gwarancje jakości, odpowiedzialność za wady czy wsparcie, jeśli chodzi o formalności budowlane. Warto także skupić się na kwestiach mogących zmniejszyć do minimum wpływ inwestora na ostateczny kształt projektu, zwłaszcza w sytuacji wyboru standardowego pakietu wykończenia. Poniżej będzie można przeczytać o zaletach tego sposobu stawiania budynku, związanych z tym wyzwaniach oraz wskazówkach ułatwiających podjęcie właściwej decyzji odnośnie wykonawcy.
Porównanie budowy domu przez dewelopera ze stawianiem budynku metodą gospodarczą
Budowa domu przez dewelopera odciąży inwestora z samodzielnego wykonywania pewnych czynności, jednak wiążą się z tym nieco wyższe koszty. Poniżej znajdą się różnice pomiędzy tymi sposobami, jeśli chodzi o organizację, finanse i kwestie prawne. Będzie można także poznać etapy tego przedsięwzięcia z udziałem dewelopera oraz formalności, jakich musi on dopełnić.
Jakie są różnice pomiędzy tymi sposobami na poziomie organizacyjnym, finansowym i prawnym?
| Aspekt | Budowa domu przez dewelopera | Budowa metodą gospodarczą |
| Organizacja czynności | Kompleksowa obsługa, jaką realizuje 1 podmiot – od projektu aż po odbiór techniczny | Samodzielne koordynowanie czynności razem z wyborem pracowników budowlanych i stworzeniem harmonogramu |
| Koszty | Określa je umowa deweloperska – często są w nich zawarte materiały, robocizna i opłaty administracyjne | Trudno je dokładnie oszacować z uwagi na zmienne ceny materiałów |
| Formalności | Realizuje je deweloper w oparciu o ustawę deweloperską, co maksymalnie ogranicza zaangażowanie inwestora | Obowiązek uzyskania pozwoleń budowlanych czy decyzji środowiskowych na własną rękę |
| Odpowiedzialność prawna | Definiują ją przepisy – rękojmia, gwarancja, i ochrona inwestora, która wynika z ustawy | Inwestor jest odpowiedzialny za jakość prac, a także zgodność z projektem budowlanym i przepisami prawa |
Z jakich etapów składa się budowa domu przez dewelopera?
Decydując się na zaangażowanie dewelopera do budowy domu, trzeba przygotować się na kilka głównych etapów tego procesu, które szczegółowo definiuje harmonogram realizacji projektu, a są to:
- przygotowanie terenu pod budowę obejmujące czynności ziemne, niwelację terenu i doprowadzenie przyłączy technicznych
- realizacja fundamentów według norm, jakie określa dokumentacja projektowa, np. PN-EN 1997-1
- budowa części nadziemnej, w którą wlicza się wznoszenie ścian, stropów, więźby dachowej czy izolacji termicznej
- wykończenie zewnętrzne i wewnętrzne, a konkretnie realizacja elewacji, stolarki okiennej oraz drzwiowej, a także instalacji wewnątrz budynku
Formalności, które realizuje deweloper
Kompleksowa obsługa dewelopera przy budowie domu polega także na dopełnieniu kilku formalności, do jakich należy:
- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę według przepisów zawartych w ustawie Prawo budowlane (art. 28)
- złożenie projektu budowlanego, jaki opracowuje projektant posiadający odpowiednie uprawnienia, a następnie zatwierdza go organ administracyjny
- prowadzenie dziennika budowy, który dokumentuje postęp wszelkich prac i kontrolę zgodności realizacji z projektem
- zapewnienie odbiorów technicznych oraz dokumentacji powykonawczej, które są podstawą do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu
Przejęcie powyższych obowiązków przez dewelopera zwalnia inwestora z bezpośredniego angażowania się w skomplikowane sprawy formalne, likwidując przy tym ryzyko w związku z niedopełnieniem obowiązków administracyjnych.
Jakie korzyści niesie za sobą zatrudnienie dewelopera przy budowie domu?
Budowa domu z udziałem dewelopera jest znacznie łatwiejsza niż w przypadku stawianiu budynku systemem gospodarczym i zajmuje dużo mniej czasu. Wybierając do tego odpowiednią osobę, można również liczyć na fachowość oraz szczegółowe dopełnienie wszelkich formalności. Poniżej znajdzie się dokładna analiza korzyści związanych z opisywanego sposobu realizacji tego przedsięwzięcia.
Oszczędność czasu i zasobów
Dzięki podjęciu decyzji o zaangażowaniu dewelopera do budowy domu można zaoszczędzić sporo czasu, który zajęłoby samodzielne zarządzanie czynnościami budowlanymi. Deweloperzy mogą bowiem pochwalić się dużym doświadczeniem i gotowymi schematami działania, dzięki którym płynnie realizują poszczególne etapy całego przedsięwzięcia, od uzyskania pozwoleń aż po końcowy odbiór techniczny. W ten sposób inwestor jest całkowicie zwolniony z obowiązku samodzielnego pilnowania dostaw materiałów, harmonogramów firm wykonawczych, a także czuwania nad zgodnością z przepisami budowlanymi. Dzięki takiemu modelowi realizacji, zapobiega się również przestojom związanych z brakiem doświadczenia w organizacji takich procesów.
Wysoka jakość oraz bezpieczeństwo
Deweloperzy, stosując się do przepisów zawartych w ustawie deweloperskiej, muszą zagwarantować właściwą jakość realizacji inwestycji. Chodzi tutaj zarówno o używanie materiałów odpowiadającym aktualnym normom technicznym, jak i przestrzeganie wszelkich reguł sztuki budowlanej. Ponadto, inwestora chroni w tym przypadku rękojmia oraz gwarancja, dzięki czemu może on dochodzić swoich praw w sytuacji wystąpienia w obiekcie jakichkolwiek wad w danym czasie po zakończeniu prac. Inwestycja staje się także bardziej bezpieczna ze względu na konieczność prowadzenia rachunku powierniczego zabezpieczającego fundusze inwestora.
Fachowa obsługa formalna podczas budowy domu przez dewelopera
Dzięki wynajęciu dewelopera do budowy domu, wszelkie formalności mające związek z całą inwestycją przejmuje wyspecjalizowany podmiot. Ta osoba jest odpowiedzialna za uzyskanie decyzji administracyjnych, przygotowanie wszelkiej dokumentacji projektowej i spełnienie jakichkolwiek wymagań związanych z przepisami prawa budowlanego oraz lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Specjalistyczna obsługa ogranicza do minimum ryzyko opóźnień związanych z ewentualnymi błędami proceduralnymi, a inwestor może być absolutnie pewny odnośnie realizacji wszystkich kwestii formalnych według obecnie obowiązujących regulacji. Ten sposób umożliwia uniknięcie zmartwień dotyczących samodzielnego zajmowania się z zazwyczaj dość skomplikowaną biurokracją.
Wyzwania, jakie wiążą się z budową domu przez dewelopera
Z zatrudnieniem dewelopera do budowy domu wiąże się wiele korzyści, ale trzeba się także przygotować na różne wyzwania, o których warto pamiętać, podejmując odpowiednią decyzję. Współpracując z deweloperem, inwestor ma mniejszy wpływ na projekt i wybór materiałów wykończeniowych, co może mieć szczególne znaczenie dla osób, które wolą indywidualne rozwiązania. Ponadto, aby uniknąć ryzyka dotyczącego nieterminowej realizacji inwestycji lub jej wysokich kosztów, należy dokładnie przestudiować umowę oraz zawarte w niej zapisy. Przed podpisaniem umowy konieczne jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera, co pozwoli zapobiec kłopotom z powodu niewypłacalności lub słabej jakości wykonania.
Mniejszy wpływ na projekt i materiały
W trakcie budowy domu przez dewelopera do dyspozycji inwestora są gotowe projekty katalogowe mogące ograniczać opcje dostosowania układu pomieszczeń, pomysłów technicznych czy wyglądu do własnych potrzeb. Jeśli chodzi o standardowe pakiety wykończeniowe, zwykle można wybierać z niewielkiej oferty materiałów i technologii, jakie mogą być niezgodne z inwestorskimi wymaganiami. Pomocna może okazać się precyzyjna analiza zapisów umowy ze szczególnym uwzględnieniem zakresu czynności i materiałów określonych w kosztorysie, a przede wszystkim pod kątem zasad związanych z ewentualnymi modyfikacjami w projekcie.
Jakie ryzyko wiąże się z kosztami i terminami?
W umowie z deweloperem znajduje się dokładny koszt całej inwestycji, lecz należy liczyć się z niespodziewanymi wydatkami dotyczącymi dodatkowych prac, które pominięto we wstępnym harmonogramie. Warto także zwrócić uwagę na to, że realizacja inwestycji terminem, co może wynikać z opóźnień dostaw materiałów czy kłopotów z podwykonawcami, często jest przyczyną przesunięć w planie odbioru budynku. W takich przypadkach duże znaczenie mają zapisy odnośnie kar umownych w związku z opóźnieniami, które dokładnie musi określać kontrakt, według art. 483 Kodeksu cywilnego.
Dlaczego trzeba dokładnie przeanalizować umowę deweloperską?
Umowa deweloperska, która jest podstawą współpracy pomiędzy inwestorem a deweloperem, musi być zgodna z wymaganiami, jakie określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Analiza tego dokumentu umożliwia identyfikację możliwego ryzyka związanego, chociażby z klauzulami abuzywnymi czy brakiem dokładnych zapisów odnośnie harmonogramu płatności. Warto skupić się także na zasadach związanych z rękojmią, gwarancją i warunkami odstąpienia od zawartego porozumienia. Upewnienie się co do wiarygodności dewelopera, w tym jego sytuacji finansowej oraz historii zrealizowanych projektów, ogranicza do minimum ryzyko dotyczące braku rzetelności podmiotu.
Możliwa jest skuteczna minimalizacja wszystkich powyższych wyzwań, świadomie podchodząc do kwestii wyboru dewelopera i szczegółowo przeglądając dokumentację prawną oraz zapisy umowne.
Co trzeba wziąć pod uwagę przy ocenie wiarygodności i kompetencji dewelopera?
Właściwy wybór dewelopera ma szczególne znaczenie dla końcowego sukcesu wszystkich inwestycji budowlanych realizowanych w ten sposób. Wiarygodność wykonawcy i jego kompetencje techniczne trzeba precyzyjnie zweryfikować przed zawarciem umowy. Poza sprawami finansowymi oraz technicznymi trzeba także wziąć pod uwagę to, czy deweloper stosuje się do standardów prawnych i etycznych, co umożliwia zniwelowanie ryzyka opóźnień, dodatkowych kosztów czy kłopotów z jakością realizacji projektu.
Jakie znaczenie ma prospekt informacyjny?
Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego niezbędny jest prospekt informacyjny przedstawiający dokładne dane odnośnie inwestycji i samego dewelopera. W dokumencie powinny być zawarte informacje związane z sytuacją prawną działki, pozwoleniem na budowę czy harmonogramem realizacji wszelkich czynności. Precyzyjne zweryfikowanie wymienionych danych pozwala nabrać pewności, że do inwestycji dochodzi według obowiązujących przepisów i znajdują się w niej potrzebne zgody administracyjne. Wymaga się również sprawdzenia informacji na temat finansowania projektu, takich jak rodzaj rachunku powierniczego, co ma duży wpływ na bezpieczeństwo środków inwestora.
Co powinna zawierać właściwa umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to obowiązkowy dokument, który reguluje współpracę pomiędzy inwestorem a deweloperem. Powinna ona zawierać szczegółowe warunki finansowe, plan realizacji inwestycji i zakres odpowiedzialności obu stron. Szczególnie trzeba skupić się na zapisach odnośnie kar umownych za opóźnienia, a także rękojmi, gwarancji czy opcji wprowadzenia modyfikacji w projekcie. Warto dać umowę do wglądu prawnikowi, który jest ekspertem w prawie nieruchomości, dzięki czemu można nabrać pewności, jeśli chodzi o zgodność dokumentu z przepisami i brak klauzul abuzywnych, co stanowi dodatkową ochronę interesów inwestora.
W jaki sposób można zweryfikować doświadczenia i realizacje dewelopera?
Kompetencje dewelopera można ocenić, weryfikując jego doświadczenie. Przeglądając jego wcześniejsze realizacje, można sprawdzić, jak wysoka była jakość przeprowadzonych przez niego inwestycji, a także, czy przebiegały one zgodnie z harmonogramem i czy poprzedni klienci byli zadowoleni. W tym celu warto udać się na zrealizowane osiedla lub domy, aby przekonać się odnośnie jakości wykorzystanych materiałów oraz standardu wykończenia. Opinie osób korzystających wcześniej z usług tej osoby, zarówno te, które są zamieszone w Internecie, jak i zdobyte poprzez bezpośredni kontakt, mogą być źródłem dodatkowych informacji związanych z przebiegiem współpracy, a także ewentualnymi kłopotami pojawiającymi się podczas realizacji projektów.
Każda z tych czynności pomaga świadomie wybrać dewelopera, które wykona wszystkie zadania według ustaleń z inwestorem, spełniając wszystkie jego najśmielsze oczekiwania. Szczegółowe przeanalizowanie jego doświadczenia i kompetencji przed ostateczną decyzją niweluje ryzyko komplikacji w trakcie budowy, dając także gwarancję bezpieczeństwa środków finansowych, jakie przeznaczono na inwestycję.
Jak wygląda proces odbioru technicznego od dewelopera?
Odbiór techniczny domu to chwila dokonania przez inwestora finalnej weryfikacji jakości przeprowadzonych czynności budowlanych, a także zgodności realizacji z projektem i normami technicznymi. Deweloper musi przygotować obiekt do odbioru, gwarantując jego zgodność z dokumentacją projektową oraz przepisami prawa budowlanego. Ten etap ma szczególne znaczenie ze względu na umożliwienie identyfikacji wszelkich usterek, jakie deweloper musi zlikwidować zanim przekaże budynek.
Jakie są etapy odbioru technicznego?
Odbiór techniczny składa się z kilku podstawowych etapów, do jakich należą:
- sprawdzenie zgodności z dokumentacją projektową, czyli weryfikacja, czy budynek zrealizowano według zatwierdzonego projektu budowlanego i pozwolenia na budowę
- kontrola jakości materiałów i wykończenia polegająca na ocenie użytych produktów, a także precyzji zrobienia tynków, podłóg, instalacji oraz pozostałych części wykończeniowych
- testy instalacji wewnętrznych – przeprowadzenie kontroli działania instalacji elektrycznej, grzewczej, wodno-kanalizacyjnej czy wentylacyjnej
- weryfikacja powierzchni użytkowej poprzez sprawdzenie jej zgodności z zapisami w umowie i dokumentacją techniczną
- przygotowanie protokołu odbioru – spisanie wszelkich uwag i zaobserwowanie usterek, które deweloper ma obowiązek zlikwidować w danym terminie
- podpisanie protokołu końcowego
Jaki związek z prawem budowlanym ma odbiór techniczny?
Odbiór techniczny budynku mieszkalnego reguluje się poprzez przepisy Prawa budowlanego i Kodeksu cywilnego, według którego deweloper musi przekazać obiekt zgodny z umową. Dzięki temu inwestor może dochodzić swoich praw w sądzie w razie zauważenia wszelkich usterek czy uchybień. W protokole będącym podstawą do możliwych roszczeń powinny mieścić się dokładne opisy wszystkich zaobserwowanych wad razem z terminami, w których trzeba je usunąć. Ponadto, należy skupić się na zapisach odnośnie rękojmi, jaka według art. 556 Kodeksu cywilnego zapewnia inwestorowi możliwość ubiegania się o naprawę w konkretnym czasie po odbiorze domu.
Fachowe przeprowadzenie odbioru technicznego chroni inwestora przed kłopotami w związku z eksploatacją budynku, jednocześnie zabezpieczając jego interesy na gruncie prawnym. Dobrze także poprosić o wsparcie inspektora budowlanego z dużym doświadczeniem, który pomoże w sprawnym przeprowadzeniu tych czynności.
Kto powinien zdecydować się na wynajęcie dewelopera do budowy domu?
Na budowę domu przez dewelopera powinny zdecydować się przede wszystkim osoby, dla których szczególne znaczenie ma wygoda, oszczędność czasu i ograniczenia do minimum ryzyka, jakie wiąże się z zarządzaniem czynnościami budowlanymi na własną rękę. Ten sposób przynosi duże korzyści inwestorom pozbawionych rozległej wiedzy technicznej i odpowiedniej ilości czasu, aby koordynować pracę lub obawiają się skomplikowanych formalności w związku z pozwoleniami czy odbiorami technicznymi. Przejęcie całkowitej odpowiedzialności za realizację inwestycji przez dewelopera pozwala inwestorowi zająć się bardziej strategicznymi decyzjami, do jakich należy wybór lokalizacji czy ostateczne wykończenie wnętrz.
To rozwiązanie może okazać się jednak dość problematyczne dla tych, którym zależy na pełnej kontroli nad wszystkimi kwestiami związanymi z budową, w tym także wyborem technologii czy materiałów. Inwestorzy mający już pewne doświadczenie w realizacjach budowlanych i gustujący raczej w modelu systemu gospodarczego mogą czuć spore ograniczenia, jeśli chodzi o pracę w standardach, jakie narzuca deweloper.
Budowa domu przez dewelopera jest rozwiązaniem doskonale łączącym wygodę z profesjonalnym zarządzaniem całym procesem. Korzyści w postaci oszczędności czasu, gwarancji jakości czy niewielkiej liczby formalności mogą mieć szczególne znaczenie dla osób oczekujących kompleksowej obsługi. Trzeba jednak pamiętać, że wiąże się z tym ograniczenie wpływu inwestora na projekt, a do tego trzeba gruntownie przeanalizować umowę deweloperską, do czego potrzebne jest odpowiedzialne podejście oraz świadomość praw i obowiązków, jakie wynikają z przepisów.
W całym procesie szczególnie istotne są: wybór właściwego dewelopera, precyzyjne przestudiowanie prospektu informacyjnego i analiza wcześniejszych realizacji. Podjęcie świadomej decyzji opartej na wiedzy merytorycznej oraz pomocy specjalistów umożliwia szybką i bezpieczną realizację marzenia o własnym domu. Gwarancję całkowitego zadowolenia z tej inwestycji może dać jedynie harmonijne połączenie fachowości wykonawcy z wymaganiami inwestora.
